Thủ tướng yêu cầu theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra sốt giá nhà đất…

Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc vừa có Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Một trong những nội dung đáng chú ý của Chỉ thị là Thủ tướng yêu cầu các bộ ngành có liên quan phải có giải pháp kịp thời để khắc phục những tồn tại của thị trường, không để xảy ra bóng bóng bất động sản, thu hồi các dự án bỏ hoang, không triển khai.

Sớm ra quy chuẩn cho Condotel

Theo Chỉ thị của Thủ trướng, thời gian qua, bên cạnh một số mặt tích cực, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa hợp lý, dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân.

Đáng chú ý, giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở còn khá cao so với thu nhập của người dân, nguồn lực huy động chưa đa dạng. Cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án đến giao dịch bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch.

Nhằm khắc phục những yếu kém, tồn tại nêu trên và tiếp tục thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh trong thời gian tới, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thành dự án Luật sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để trình các cấp có thẩm quyền xem xét theo đúng chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

Trong quá trình sửa đổi phải bổ sung chính sách hỗ trợ về nhà ở đối với các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức nhà nước có khó khăn về nhà ở và khắc phục các tồn tại, bất cập khác cho phù hợp với tình hình thực tế; ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel); nhà trọ, phòng trọ cho thuê. Ban hành quy chế quản lý, vận hành loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel), hoàn thành trong quý 3/2019.

Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ, ngành, địa phương tăng cường kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư các dự án khu đô thị, các dự án phát triển nhà ở phải triển khai xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội, hệ thống phòng cháy chữa cháy trong dự án và kết nối với hạ tầng chung của khu vực trước khi bàn giao nhà ở cho người dân theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.

Tiếp tục theo dõi, tổng hợp tình hình theo định kỳ hoặc đột xuất để báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về diễn biến của thị trường bất động sản để kịp thời có biện pháp bình ổn thị trường khi có dấu hiệu không bình thường hoặc biến động lớn.

Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…) theo đúng quy định của pháp luật, hoàn thành trong quý 3/2019; nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới trong dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

Nghiên cứu định chế tài chính cho bất động sản

Cũng tại Chỉ thị, Thủ tướng yêu cầu tăng cường thanh tra, kiểm tra toàn diện tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tình hình quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp; các dự án phát triển đô thị, khu dân cư, khu du lịch nghỉ dưỡng có quy mô sử dụng đất lớn; các dự án đầu tư sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm trong quản lý, sử dụng đất.

Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất báo cáo Chính phủ về định hướng sửa đổi, bổ sung, ban hành mới quy định pháp luật để khai thác, sử dụng các nguồn lực, nhất là từ đất đai để phát triển thị trường bất động sản và chống đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản, hoàn thành trong quý 3/2019.

Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu một số định chế tài chính như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản, Quỹ tín thác bất động sản… để huy động các nguồn lực cho thị trường bất động sản, nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng.

Ngân hàng Nhà nước theo dõi chặt chẽ tình hình, tiếp tục điều hành các giải pháp chính sách tiền tệ linh hoạt, kiểm soát quy mô tín dụng phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Khuyến khích các tổ chức tín dụng phân bổ vốn tín dụng đối với dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở cho thuê.

Không để xảy ra bong bóng bất động sản

Đặc biệt, Thủ tướng yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thực hiện kịp thời, nghiêm túc các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản; theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn; đánh giá, lập, điều chỉnh bổ sung Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Đồng thời rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Khi phê duyệt quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp mới, mạng lưới các cơ sở đào tạo nhất thiết phải có nội dung quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên, các khu chức năng dịch vụ giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao… theo quy định của pháp luật, hoàn thành trong quý 3/2019.

Bên cạnh đó bố trí nguồn lực hợp lý để đầu tư các cơ sở hạ tầng thiết yếu trong và ngoài các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là tại các khu vực có đông công nhân và người lao động. Sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20% trong các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10 ha theo quy định và do các chủ đầu tư nộp và hỗ trợ từ ngân sách địa phương để đầu tư phát triển nhà ở xã hội. 

Kiên quyết thu hồi dự án “treo”

Về xử lý các dự án “treo” quá lâu, Thủ tướng yêu cầu tiến hành kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Chỉ thị này được ban hành, đặc biệt là các dự án bất động sản nhà ở cao cấp để xử lý theo hướng:

Đối với các dự án không triển khai, để đất hoang hóa hoặc triển khai chậm thì kiên quyết thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai; đối với các dự án bất động sản nhà ở trung, cao cấp đang tồn kho hoặc chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh quy mô căn hộ sang phân khúc bình dân hoặc làm nhà ở xã hội thì cần giải quyết ngay thủ tục cho phép chuyển đổi, hoàn thành trong quý 3/2019.

Có giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đang tồn tại đối với các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở phân khúc bình dân, giá thấp đang gặp khó khăn trên phạm vi địa bàn.

Sở GTVT TP. Đà Nẵng vừa công bố danh mục 10 dự án hạ tầng giao thông kêu gọi đầu tư theo hình thức PPP (đối tác công tư). Đây là những dự án đã được UBND TP phê duyệt danh mục các dự án PPP và được HĐND TP thông qua tại các kỳ họp.

TP. Đà Nẵng vừa công bố danh mục 10 dự án hạ tầng giao thông kêu gọi đầu tư. 

Cụ thể, danh mục nói trên gồm các dự án sau:

Dự án tuyến đường nối Đà Nẵng và Hội An (tỉnh Quảng Nam) đã có chủ trương triển khai thực hiện theo hình thức PPP.

Dự án đầu tư xây dựng hệ thống giám sát điều khiển giao thông thông minh tại TP. Đà Nẵng đã được phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi. 

Tám dự án dưới đây là các công trình mới:

Dự án đầu tư xây dựng cảng Liên Chiểu ở phần hạ tầng khai thác, kinh doanh;

Dự án đầu tư phát triển dịch vụ xe đạp công cộng TP. Đà Nẵng;

Dự án bãi đỗ xe tại khu đất A2, đường Nguyễn Văn Linh;

Bãi đỗ xe tại số 255 Phan Châu Trinh (giai đoạn 2);

Bãi đỗ xe tại số 166 Hải Phòng; 

Các bãi đỗ xe tại khu đất A1.1 (đường Phạm Văn Đồng – Ngô Quyền); khu đất A1.2 (đường Dương Đình Nghệ – Ngô Quyền); khu đất A16 ở đường Võ Văn Kiệt đi vào và khu đất đường Đông Kinh Nghĩa Thục thuộc khu tái định cư An Cư 4, quận Sơn Trà.

TP. Đà Nẵng cũng kêu gọi đầu tư dự án các bãi đỗ xe tại số 10 Lý Thường Kiệt, 19 Lê Hồng Phong, 172 Nguyễn Chí Thanh, 92 Điện Biên Phủ cùng khu đất HC12 phía đầu cầu Nguyễn Văn Trỗi. Cùng với đó là dự án bãi đỗ xe ở khu đất nằm tại góc đường Võ Nguyên Giáp – Phan Tứ; khu đất phía Tây đường Võ Nguyên Giáp tại góc đường bê – tông xi – măng phía Nam đường Hồ Xuân Hương. (Theo Nhịp sống kinh tế) 

Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho biết, trong 3 tháng đầu năm 2019, có khoảng 9.700 căn hộ tại Hà Nội được giới thiệu ra thị trường, so với quý trước giảm 36%. Xét theo quý, lượng mở bán căn hộ hạng A giảm 84%, hạng B và C giảm 35%.

Cũng theo báo cáo trên, do kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài nên lượng căn hộ bán được trong quý đầu năm đạt khoảng 9.800 căn, so với quý IV/2018 giảm 14%. Dẫn đầu nguồn cung sơ cấp là phân khúc hạng B với 22.500 căn, chiếm 65% thị phần. Đáng chú ý, lượng giao dịch căn hộ hạng B tăng cao nhất trong 3 phân khúc, chiếm tới 70% tổng giao dịch, đạt 99% so với cùng kỳ năm ngoái. Có được kết quả khả quan này là nhờ nguồn cầu lớn từ nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Hơn nữa, các chủ đầu tư cũng đưa ra mức giá hấp dẫn hơn, bình quân khoảng 1.390 USD/m2, tăng 8% theo năm nhưng giảm 2% theo quý. 

Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills, bà Đỗ Thu Hằng nhận định: “Năm nay sẽ tiếp tục là năm của thị trường trung cấp, với mức giá vừa phải, phù hợp khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Khoảng 44.000 căn từ 34 dự án sẽ gia nhập thị trường trong thời gian tới. Đặc biệt, các chủ đầu tư lớn như Vingroup và BRG đang triển khai các dự án lớn tại huyện Gia Lâm và Đông Anh: VinCity Ocean Park (420 ha), BRG Smart City (272 ha). Những dự án này được coi là giải pháp bền vững cho việc giảm thiểu áp lực dân số, ách tắc giao thông và thiếu hụt cơ sở hạ tầng trong bối cảnh các đô thị vệ tinh của Hà Nội gặp nhiều khó khăn về việc thu hút vốn đầu tư, phân bổ dân số và nhà ở cho công nhân”.

Lượng căn hộ tại Hà Nội bán được trong 3 tháng đầu năm 2019 giảm 14%. 

Nhằm phù hợp với xu thế chung trên toàn cầu cũng như đáp ứng nhu cầu của khách hàng, trong tương lai, các sản phẩm căn hộ tại Hà Nội sẽ được điều chỉnh. Chẳng hạn, căn hộ 90m2 gồm 3 phòng ngủ sẽ dần biến mất trong khi căn hộ có thiết kế mở rộng lô gia, ban công, cửa sổ… sẽ ngày càng gia tăng. Đây là hướng đi bền vững hơn đối với thị trường nhà ở. 

Mặt khác, những sản phẩm gần tiện ích an sinh xã hội sẽ hấp dẫn mạnh người mua có nhu cầu ở thực. Với xu hướng tách hộ, di cư của dân ngoại tỉnh vào thành phố cộng với tình trạng xuống cấp của nhà ở tại các đô thị, nhu cầu này vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao. 

Theo Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills, ông Dương Đức Hiển: “Trước nay, yếu tố vị trí của dự án vẫn được đặt lên hàng đầu khi lựa chọn bất động sản nhà ở. Tuy vậy, trong bối cảnh thị trường phát triển, hạ tầng giao thông được nâng cấp và tối ưu, khoảng cách sẽ không còn là rào cản cho cư dân trong thành phố. Tại Việt Nam, theo các bước phát triển của thị trường, tầm quan trọng của yếu tố vị trí sẽ ngày càng giảm. Vì vậy, đối với các chủ đầu tư, cần có tầm nhìn dài hạn về tiềm năng của dự án”.

Chuyên gia này cho biết thêm: “Sau 5-10 năm, khi cơ sở hạ tầng phát triển, liệu dự án có còn thu hút được khách mua? Mặt khác, đối với các khách hàng, cũng cần có cái nhìn cởi mở hơn với các sản phẩm nhà ở. Đặc biệt khi mua để đầu tư dài hạn, bất lợi vị trí hôm nay có thể là tiền đề để bất động sản tăng giá trong tương lai khi hạ tầng phát triển; quan trọng là khách hàng có sự nghiên cứu và tìm hiểu kỹ lưỡng”.(Theo VnEconomy)

Dù cò đất đã rất nỗ lực trong việc “thổi giá”, song, giá đất Vân Đồn vẫn khó tăng mạnh trong năm 2019, bởi, rổ hàng trên thị trường ít, lại thiếu sự dẫn dắt của chủ đầu tư lớn.

Từ đầu năm 2019 đến nay, Vân Đồn đã chứng kiến sự kiện khai trương của gần chục sàn bất động sản. Sau hơn một năm vắng bóng, môi giới từ các tỉnh thành phía Bắc như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương… đã tái xuất và “khuấy đảo” thị trường bằng loạt thông tin về sốt giao dịch và giá bán. 

Tuy vậy, dù đã rất nỗ lực nhưng chiêu thổi giá địa ốc Vân Đồn của cò đất vẫn bất thành khi mà cả giá bán lẫn lượng giao dịch đều tăng không đáng kể và chững lại. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần PR và Phát triển đô thị Phú Quý, giá đất tại Vân Đồn trong thời gian vừa qua chỉ có thể xem là hồi phục, tương đương với giai đoạn trước khi có lệnh cấm giao dịch cách đây hơn một năm. 

Giá đất tại huyện đảo này sẽ khó tăng mạnh trong năm 2019, theo ông Hà là xuất phát từ một số nguyên nhân sau:

Thứ nhất, rổ hàng hóa trên thị trường còn ít

Ông Hà cho rằng, lượng dự án cũng như sản phẩm nhà đất tại Vân Đồn hiện không còn nhiều. Những dự án có đủ điều kiện bán nếu tính cả trên toàn huyện đảo cũng chưa đạt được hai con số, trong khi, quy mô đa phần là nhỏ. 

Đối với một số dự án có thể được mở bán trong năm nay, ông Hà cho biết, cũng không có số lượng hàng lớn. Do đó, giao dịch trên thị trường chủ yếu là mua đi bán lại các lô đất thổ cư hoặc sản phẩm tại những dự án đã được thực hiện từ trước. Giá đất Vân Đồn trước khi có lệnh cấm giao dịch vào năm ngoái cũng bị đẩy tăng khá cao trong thời gian ngắn. Thế nên, ông Hà cho rằng, trước khi có sự xuất hiện của các nhân tố mới, tạo nên cú hích cho thị trường thì bất động sản Vân Đồn sẽ bị chững lại trong ngắn hạn.

bất động sản tại Vân Đồn


Một dự án bất động sản tại Vân Đồn đang được mở bán. Ảnh: Anh Tú

Thứ hai, thị trường thiếu sự dẫn dắt của chủ đầu tư lớn

Ông Hà cho biết, để thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh về giá, cần phải hội tụ được một số điều kiện quan trọng như hạ tầng kết nối tốt, đủ hàng để bán và có chủ đầu tư lớn dẫn dắt. Tại Vân Đồn, hạ tầng hiện khá tốt nhưng lại yếu về 2 điều kiện còn lại.

Chuyên gia Mạnh Hà cho rằng, động thái ra hàng của các chủ đầu tư lớn sẽ chi phối đến việc liệu bất động sản Vân Đồn có tăng giá mạnh hay không. Vì mặt bằng giá quanh khu vực sẽ được định hình bởi chính các chủ đầu tư. Thực tế tại huyện đảo này hiện nay, một số chủ đầu tư tuy đã công bố dự án nhưng vẫn nằm trong giai đoạn nghiên cứu, phát triển sản phẩm chứ chưa sẵn hàng để tung ra thị trường. Thậm chí, một số dự án còn triển khai với mức độ cầm chừng để chờ đợi chính sách vĩ mô. 

Theo ông Hà: “Nếu thị trường chỉ được dẫn dắt bởi các dự án quy mô nhỏ và một nhóm người thì sóng sẽ chỉ duy trì được thời gian ngắn và mức giá tăng cũng không lớn”.

Thứ ba, tính an toàn pháp lý

Sau hơn một năm cấm giao dịch, hiện chính quyền huyện đảo đã mở cửa cho phép mua bán đất thổ cư trở lại nhưng vẫn chưa gỡ bỏ lệnh cấm sang tên tách thửa. Chính sách này đã khiến người mua phải chấp nhận mua cả một lô đất lớn với diện tích thường phải lên tới cả vài trăm m2. Trường hợp muốn mua đất tách thửa, các bên giao dịch chỉ có thể làm hợp đồng công chứng. Thực tế này đã khiến nhà đầu tư không khỏi e ngại khi thực hiện giao dịch. 

Còn về đất dự án, ông Hà cho biết, một số khu đô thị đã mở bán trong khi vẫn đang làm hạ tầng, khiến người ta phải đặt ra dấu hỏi về tính an toàn pháp lý. Tìm hiểu của VnExpress cho thấy, tình trạng mua bán dự án khi chưa đủ điều kiện bán hàng đã xuất hiện tại Vân Đồn… 

Thứ tư, thị trường có nhiều lựa chọn

Theo Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần PR và Phát triển đô thị Phú Quý, Vân Đồn so với Hưng Yên, hay Bắc Ninh… có vị trí xa hơn, trong khi giá khá cao mà sản phẩm lại không có nhiều. Vị này cho rằng, mặt bằng giá đất nền còn thấp tại các tỉnh khiến nhà đầu tư lướt sóng chuộng hơn vì kỳ vọng tiềm năng tăng cao trong ngắn hạn.

Song, xét về dài hạn, theo ông Hà, chắc chắn giá đất Vân Đồn sẽ tăng trong 3-5 năm tới. Bởi, so với các thành phố du lịch khác thì mức giá đất từ 30-45 triệu đồng/m2 như ở huyện đảo này hiện nay vẫn còn một khoảng cách khá xa. Tuy nhiên, mức độ tăng giá thế nào thì còn tuỳ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có chính sách vĩ mô của Chính phủ với nơi đây. (Theo vnexpress)

Ông Trần Ngọc Hùng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, đối với nhà ở xã hội, nên giảm bớt đối tượng được mua và chỉ dành cho đối tượng đặc biệt.

– PV: Nhà tái định cư từng được kỳ vọng sẽ giúp ổn định cuộc sống cho những gia đình thuộc diện giải tỏa. Tuy nhiên, khi triển khai trong thực tế, hình thức này lại nảy sinh nhiều phức tạp, dân thiếu mặn mà. Ông nhìn nhận như thế nào về thực tế này?

Từ nhiều năm nay, chúng tôi đã đề nghị không xây dựng nhà tái định cư ở các đô thị đã có nhiều loại nhà ở khác nhau. Đặc biệt, theo quy định của Luật nhà ở đền bù cho dân theo giá thị trường để người dân tự chủ động đi mua.

– Vậy vì sao nhà tái định cư vẫn được xây dựng và triển khai, thưa ông?

Luật Đất đai hiện đang có một quy định: Phải có nhà tái định cư cho dân trước khi thu hồi đất. Quy định này đã có từ lâu nhưng vẫn chưa sửa theo quy định mới của Luật nhà ở. Do đó, một số tỉnh vẫn thực hiện theo phương thức xây nhà tái định cư. Họ đã lập dự án rồi nên dẫn tới tình trạng nhà ở tái định cư tại Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng dân không nhận, không có ai đến ở, gây nên tình trạng nhà bỏ hoang, xuống cấp.

Ông Trần Ngọc Hùng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, nên giảm bớt
đối tượng được mua nhà ở xã hội và chỉ dành cho đối tượng đặc biệt

Sở dĩ người dân không đến ở nhà tái định cư là bởi hầu hết chất lượng kém, giá nhà còn cao, quản lý không chuyên nghiệp… Thậm chí, giá nhà tái định cư của một số tư nhân còn đắt hơn cả giá nhà thương mại… 

– Bên cạnh nhà tái định cư, nhà ở xã hội cũng là loại hình dành cho nhóm đối tượng có thu nhập thấp. Vậy loại hình này nên phát triển thế nào để giữ được mục đích như ban đầu đưa ra, thưa ông?

Về nhà ở xã hội, tôi không phản đối xây dựng nhưng có đề nghị nên giảm bớt đối tượng được mua nhà và chỉ dành cho đối tượng đặc biệt. Nhà ở xã hội sử dụng nguồn vốn nhà nước hoặc được trợ cấp rất lớn chỉ nên cần dành cho đối tượng cần trợ cấp, chứ không phải dành cho những đối tượng rộng rãi như hiện nay (cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, …). Theo tôi, những đối tượng này nên chuyển sang loại nhà ở giá rẻ.

Nhà ở giá rẻ tức là Nhà nước chỉ đưa ra quy hoạch bắt buộc phải làm nhà bao nhiêu phần trăm tại các khu đô thị. Chẳng hạn, với khu Trung Hòa Nhân Chính, diện tích là 100ha thì cần phải dành ra bao nhiêu phần trăm cho căn hộ giá rẻ với diện tích từ 35 – 40m2. Theo đó, những người đang nằm trong đối tượng nhà ở xã hội nên đổi thành nhà ở thu nhập thấp và được nhà nước trực tiếp trợ cấp thông qua lãi vay ưu đãi tại Ngân hàng.

– Thưa ông, nếu thay nhà ở xã hội thành nhà ở giá rẻ thì vai trò của Nhà nước sẽ nằm ở đâu để hỗ trợ những nhóm người đang gặp vấn đề eo hẹp về tài chính có một mái nhà để an cư lập nghiệp?

Nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp có hai vấn đề quan trọng. Một là đối với các chủ đầu tư, được bán theo giá thị trường. Hai là, toàn bộ những thứ miễn như miễn thuế sử dụng đất, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp… nên nhập vào quỹ phát triển nhà ở để bù lãi suất và cộng với các quyền khác nữa cho những người đối tượng như tôi nói ở trên khi đi mua nhà. Có nghĩa là những ưu đãi không nên thông qua con đường dành cho chủ đầu tư mà chuyển trực tiếp cho người mua nhà. Làm như vậy cũng tránh được tình trạng hai giá và xin cho. Tất cả các chủ đầu tư đều làm theo cơ chế thị trường bán nhà và quản lý nhà theo cách thương mại.

– Vậy theo ông liệu rằng nhà ở giá rẻ sẽ có giải quyết được triệt để “bài toán” nhà ở cho nhóm khách hàng đang eo hẹp về nguồn tài chính?

Cán bộ công nhân, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang nhân dân, dân nghèo thành thị là những đối tượng lớn nhất mà chúng ta đang cần giải quyết. Những đối tượng này nên quan tâm tới phân khúc nhà ở giá rẻ. Các căn hộ có diện tích 35-40m2 sẽ giải quyết được nhu cầu cho những người có thu nhập thấp.  

Các nhà đầu tư sẽ cạnh tranh với nhau về giá bán, chất lượng, quản lý hậu xây dựng. Ai làm tốt sẽ bán được nhiều. Chẳng hạn như ở Bình Dương, làm nhà ở xã hội mà cứ nhà giá rẻ thì bán bao nhiêu cũng hết.

– Theo ông, cần phải thay đổi hành lang pháp lý như thế nào để giải quyết được “bài toán” sở hữu nhà ở của người dân?

Tôi đã đề nghị sửa Luật Nhà ở liên quan đến đối tượng và cơ chế chính sách đối với chủ đầu tư, quy hoạch. Chúng ta cần phải bỏ cơ chế xin cho. Thực tế, những cơ chế xin cho đều rơi vào lợi ích nhóm mà không giải quyết được vấn đề. Thậm chí, còn nảy sinh ra các vấn đề phức tạp khác.(Theo Người Đô thị)

Chung cư mini là một phân khúc nhà ở đã được pháp luật công nhận (nếu đủ điều kiện), hiện vẫn không ngừng phát sinh nguồn cung và giao dịch trên thị trường. Đây là lựa chọn của những người có thu nhập thấp và trung bình, muốn ở gần trung tâm để thuận tiện đi lại, học hành.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị ngày càng cấp thiết, chung cư mini là tài sản được nhiều người nhắm đến. Thực tế, ngoài các quận nội đô như Đống Đa, Ba Đình, Cầu Giấy vốn là “thủ phủ” từ lâu của các chung cư mini, hiện những quận rìa trung tâm cũng xuất hiện loại hình nhà ở này, tiêu biểu là Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Long Biên. Đa số chung cư mini là những công trình nhà ở từ 5-7 tầng có quy mô từ 15-30 căn hộ.

Theo khảo sát tin rao trên web tin rao, các căn hộ chung cư mini đang chào bán hiện nay có diện tích từ 30-50 m2, một số ít dự án có căn trên 60 m2. Giá bán căn hộ dao động từ 16-25 triệu/m2, phổ biến 600-900 triệu đồng/căn tùy vị trí và diện tích. Thậm chí có những căn hộ mini được bán với giá ngang bằng với căn hộ dự án. Chẳng hạn căn chung cư mini tại số 8/16/1002 Đường Láng, phường Láng Thượng, Đống Đa, diện tích 65 m2 đang chào bán với giá 1,4 tỉ đồng. Hay căn hộ 55 m2 tại chung cư mini Hào Nam cũng được rao bán với giá 1,6 tỉ đồng.

Tuy nhiên, về mặt pháp lý, dù được pháp luật công nhận nhưng số lượng chung cư mini được cấp sổ đỏ trên địa bàn Hà Nội không nhiều, bởi chủ đầu tư vi phạm xây dựng hoặc không đảm bảo một trong các điều kiện quy định. Chính vì vậy, nhiều người vẫn e ngại khi mua loại hình nhà ở này.

Mới đây, tại chương trình Radio Nhà đẹp & Chuyên gia của Batdongsan.com.vn, câu chuyện có nên mua chung cư mini hay không cũng được người mua nhà đặt ra với hai khách mời là ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc và ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn.

Nhà đẹp & Chuyên gia #7


Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh (giữa) và ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng
giám đốc tại chương trình Radio Nhà đẹp & Chuyên gia #7

Cụ thể, một độc giả đặt ra câu hỏi, nếu đang có 300 triệu tiết kiệm, nên mua chung cư mini hay tiếp tục thuê nhà, để dành tiền tích lũy thêm mua căn nhà lớn hơn?

Ông Quyết cho biết, tại Hà Nội, cách đây 2-3 năm, với số vốn 300 triệu rất khó mua được căn hộ chung cư. Nhưng hiện tại, có khá nhiều lựa chọn mua chung cư với số vốn này. Thực tế, mua chung cư mini cũng là một giải pháp tốt với những người có khoản tiết kiệm nhỏ hoặc thu nhập trung bình. Ưu điểm của các chung cư mini là đa số nằm ở các quận nội thành, rất tiện giao thông, đi lại, giá thành vừa túi tiền và chủ đầu tư thường hoàn thiện mới chào bán nên khách mua được vào ở ngay.

Tuy nhiên mặt trái của chung cư mini là diện tích quá nhỏ (thường từ 30-50 m2). Cũng do diện tích nhỏ nên mật độ số căn hộ trong một khu chung cư khá cao, rất phức tạp vì phải chung đụng nhiều người, trong đó có cả khó khăn về chỗ để xe… Một số chung cư mini khi mua bán đều là thỏa thuận dân sự nên rất khó bán lại. Đặc biệt dù được thừa nhận tính hợp pháp nhưng không phải căn hộ mini nào cũng đủ điều kiện cấp sổ hồng.

Do đó, theo ông Quyết, với khoản tích lũy chưa đủ lớn, người mua có thể chọn căn hộ trong dự án. Nhiều dự án hiện nay có các căn hộ nhỏ, căn hộ studio (diện tích tương đương chung cư mini) nên với số vốn ban đầu khoảng 300 triệu đồng, kết hợp vốn vay ngân hàng và trả dần trong nhiều năm, khách hàng vẫn mua được nhà. Một lựa chọn khác là các căn hộ giá từ 1-1,5 tỷ/căn ở những khu vực xa trung tâm.

chung cư mini


Phác thảo phối cảnh một chung cư mini của doanh nghiệp

Đồng quan điểm, ông Quốc Anh cũng khuyên nếu vốn tích lũy chưa nhiều, người mua nên cân nhắc nhu cầu chỗ ở cấp thiết đến mức nào. Nếu quá cấp thiết có thể lựa chọn phương án mua căn hộ trả góp. Trường hợp tạm thời có chỗ ở phù hợp, nên chọn kênh đầu tư sinh lời hoặc tiếp tục tích lũy. Nếu đầu tư bất động sản, cần tránh những giao dịch không có sổ đỏ, trong đó đặc biệt tránh mua nhà đất “ba chung” qua vi bằng thừa phát lại.

Thực tế, lo ngại của ông Quyết cũng như người mua về pháp lý chung cư mini hoàn toàn có cơ sở bởi các chung cư mini hiện được xây dựng tràn lan, đã có nhiều bài báo phản ánh việc người mua chung cư mini không được cấp sổ riêng từng căn hộ.

Theo Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc nhiều căn hộ mini không được cấp giấy chủ quyền xuất phát từ phía chủ đầu tư, không phải do người mua nhà. Theo đó, để tối đa hóa lợi nhuận, nhiều chủ đầu tư xây dựng công trình sai so với giấy phép được cấp, trong đó phổ biến nhất là vượt số tầng. Do công trình xây dựng sai phép nên cơ quan chức năng không thể thực hiện tách sổ đỏ cho từng căn hộ.

“Chủ đầu tư vi phạm các quy định pháp luật nhưng hiện tại người mua nhà là người gánh hậu quả chứ không phải là chủ đầu tư, đây đang là vấn đề bất cập. Người mua nhà chỉ biết mua nhà theo hợp đồng mua bán công chứng với chủ đầu tư chứ không thể can thiệp vào quá trình đầu tư xây dựng dự án”, luật sư Trương Anh Tuấn nhận xét.

Nhìn chung, căn hộ chung cư mini vẫn là một nhánh bất động sản đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân đô thị có thu nhập từ thấp đến trung bình. Không thể phủ nhận chung cư mini có một số lợi thế nhất định về vị trí, đặc biệt là giá mềm, còn về mặt pháp lý, chung cư mini cũng đã được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên nếu quyết định lựa chọn loại nhà ở này khách hàng cần tìm hiểu kỹ thông tin, xem chung cư định mua có vi phạm điều kiện tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở hay không để đảm bảo căn hộ mình mua được cấp giấy chủ quyền.

Điều kiện cấp giấy chủ quyền cho căn hộ chung cư miniVề mặt pháp nhân, chủ đầu tư chung cư mini có thể là cá nhân (hộ gia đình cá nhân xây dựng) hoặc doanh nghiệp.Về mặt pháp lý, chung cư mini đã được pháp luật thừa nhận. Theo đó, tại Điều 22 Quyết định 37/2015/QĐ – UBND ngày 18/12/2015 về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Hà Nội có nêu quy định: “Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật nhà ở năm 2014.”Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở có nội dung như sau: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.”

Ngọc Sương(Theo Tuổi trẻ online)